Puntos para considerar respecto al documento que acredita la legal posesión del inmueble

Puntos para considerar respecto al documento que acredita la legal posesión del inmueble.

Dentro de los requisitos inherentes con lo que contamos las empresas certificadas, existe uno bastante puntual, que en ocasiones no se le da la importancia necesaria, mismo que está relacionado con el documento que acredita la legal posesión del inmueble o inmuebles donde realizamos nuestros procesos productivos relacionados con nuestro programa IMMEX, mismo requisito que está contemplado en la Regla 7.1.1 fracción XII, de las Reglas Generales de Comercio Exterior para 2023:

“7.1.1. Para los efectos de los artículos 28-A, primer párrafo de la Ley del IVA, 15-A, primer párrafo de la Ley del IEPS y 100-A de la Ley, los interesados en obtener el Registro en el Esquema de Certificación de Empresas bajo las modalidades de IVA e IEPS, Comercializadora e Importadora, Operador Económico Autorizado y Socio Comercial Certificado, deberán cumplir con los siguientes requisitos:

…

XII. Contar con el legal uso o goce del inmueble o inmuebles en donde se llevan a cabo los procesos productivos o la prestación de servicios según se trate, en el que se establezca un plazo forzoso de al menos un año de vigencia y que aún tenga una vigencia de por lo menos 8 meses contados a partir de la fecha de presentación de la solicitud.

.”

Dentro de las reglas se contempla el tema de la vigencia de dicho documento, mismo que deberá tener por lo menos un año de vigencia (cierta y determinada), no se podrá optar por contratos de vigencia indeterminada toda vez que en caso de un contrato que se señale de esta manera el mismo será estimado como incorrecto, toda vez que al estar indeterminado la autoridad lo estimara que realmente no cumple con el plazo de real de un año con el que debe contar en atención a lo señalado por la regla, por lo tanto una recomendación en caso de querer optar por un año o más de vigencia como un ejemplo se podría señalar de la siguiente manera:

Ejemplo: este contrato contara con una vigencia de dos años contados a partir del 12 de septiembre de 2022 y finalizando el 11 de septiembre de 2024.

En lo que respecta a los meses de vigencia restante que deben ser por lo menos 8, siempre y cuando los mismos estén dentro del periodo de vigencia que fue determinado, tomando como ejemplo el párrafo anterior si nos encontramos en el día 12 de enero de 2024, estaríamos en cumplimiento al encontramos dentro de los 8 meses restantes, pero pasando dicha fecha el contrato ya no cumpliría con lo relacionado en la regla, por lo que ya no serian 8 meses estando en incumplimiento  por lo tanto se tendría realizar una adenda modificatoria de que cuente con un plazo concreto que entre dentro de los estándares de la regla o en su caso la firma de un nuevo contrato que cubra los periodos necesarios, el cual sea superior a un año y tenga una vigencia restante de por lo menos 8 meses.

Nota importante: las renovaciones de carácter tácito no serán validas para tema de certificación, es decir que el contrato mencione dos años adicionales a lo celebrado, pero sin contar con ningún documento que acredite dicha renovación, la autoridad lo desestimara, a menos que exista una manifestación por escrito firmada por las partes en donde se tenga por renovado el contrato en atención a ese periodo extra que se señala dentro del mismo contrato, es decir que la empresa que tiene el uso del inmueble acepta el periodo de dos años adicionales que señala el contrato que firmaron con antelación.

Aunado a lo señalado a la regla dentro de las visitas correspondientes y requerimientos realizados por la autoridad encargada de monitorear las empresas con Certificación IVA e IEPS, que también debe ser muy importante considerar las cuales son las siguientes:

• El domicilio que aparece en el contrato tiene que coincidir fehacientemente con los domicilios que están dados de alta ante el Servicio de Administración Tributaria y ante Secretaria de economía, y, en caso de que exista un diferimiento muy concreto en los domicilios señalados en el contrato, la autoridad desconocerá dicho contrato toda vez que manifestara que no podrá nexarlo con el documento, además de que señalar una duplicidad de domicilios que no existe, por lo tanto la recomendación seria que si en el SAT el domicilio esta registrado de la siguiente manera: AVENIDA IGNACIO ZARAGOZA NUMERO 140, COLONIA AZUL, C.P 22620, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, de la misma manera tiene que esta señalado en el contrato sin existir discrepancia alguna.

• El contrato de preferencia deberá señalar las medidas en metros cuadrados, puede señalarse en pies cuadrados, pero seria importante colocar posterior a la cantidad estimada en pies cuadrados, la conversión a metros cuadrados, como podría ser de la siguiente manera.

La Nave industrial cuenta con una superficie de 4500 Pies Cuadrados (418m2) metros cuadrados.

• También existe el caso de que al momento de revisar en el contrato el destino del inmueble aparezca, como local comercial, casa habitación o algún otro destino que no tiene que ver con la operación de la empresa, por lo que la autoridad podrá tomar el mismo como incorrecto en atención al destino que se tiene por señalado, porque al tratarse de empresas maquiladoras, preferentemente, deberá señalarse en el contrato como destino que se le dará al inmueble como Planta Productiva, almacén o en su defecto para la realización de sus actividades relacionadas con su programa IMMEX enlistando la actividad principal a realiza.

• Cuando se firma un contrato la gran mayoría de las ocasiones cuenta con anexos, que por lo general son relacionados en las declaraciones y clausulas del contrato como anexo a) b) c), respectivamente en muchas ocasiones el contrato que se aporta solo tiene el cuerpo del contrato pero no todos sus anexos, mismos que forman parte del todo que es el mismo contrato, lo cual hace que el mismo este incompleto, por lo tanto en caso de que el contrato relacione los anexos en el cuerpo del mismo estos deberán anexarse de manera clara.

• Por ultimo tratándose exclusivamente de contratos de arrendamiento, mismos que están sujetos al pago de una cuota por el uso del inmueble, hay dos cuestiones muy puntuales que muchas veces pasan desapercibidos, puede presentarse el caso que se relacione un montó en el contrato de arrendamiento firmado por las partes, pero por la relación de las partes este monto nunca se pagó, ni se generó ningún CFDI por concepto de arrendamiento, por lo tanto no hay manera de relacionar esta relación contractual/comercial, es este supuesto lo correcto seria un contrato de comodato un préstamo gratuito, en un caso distinto en donde si se realice un pago y se genere un CFDI cada mes, no será suficiente con que en dicho CFDI en el concepto y tipo de servicio maneje arrendamiento, en el área de certificaciones solicitan que en el concepto o descripción también se señala el domicilio tal como esta registrado ante el Servicio de Administración Tributaria y señalado en el contrato de arrendamiento., puesto que los mismos señalan que sin dicho dato es imposible para ellos nexar dicho CFDI con el contrato de arrendamiento, por lo tanto desconocen las operación realizada desestimando la posesión del inmueble.

Lo anterior son puntos muy importantes que en ocasiones en el área de comercio exterior por no tratarse de un área de expertise de su personal, muchas ocasiones se le deja toda esta carga a finanzas y no se contemplan estos supuesto de importancia que pueden traer consigo un mal manejo del cumplimiento de la Certificacion IVA e IEPS.

Autor:

Arturo Delgado

Gestor Comercio Exterior